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高端公寓业主及租户在疫情中受影响甚微
2020-06-05 15:08

在近期几个月美国疫情期间,美国人在购物、外出就餐和其他消费支出类别都在不同幅度的下降。但是住高档公寓的人们仍在每月支付高昂的租金,但是住在高端公寓的人普遍收入不错,加之居家办公,所以受到疫情影响不大

根据最近的收益报告,美国7家最大的房地产投资信托公司主要专注于经营高端公寓,每家信托公司在4月份至少收取了应收总租金的94%

除了高端市场,许多公寓业主在冠状病毒大流行期间感受到了很大压力。超过3000万美国人申请失业救济,在某些情况下,引发了大多数经济拮据的租户的租金罢工。幸运的是,高端公寓的业主和租户影响都甚微

分析师预计,对富裕的租户来说,房东对租户的租金也会稍稍下降,因为房东会为了不让公寓闲置而在价格上有所让步。

即便价格有所下降,但是对许多房东也影响不大。据调查显示许多大公寓业主的平均家庭年收入超过10万美元,他们过得很好。而他们的租户更有可能受过大学教育,白领工作受这种流行病的影响较小。根据美联储最近的一项调查,62%拥有大学学位的工人表示,他们从3月份就开始居家办公,而只有20%只有高中文凭的人在家工作。

这些业主中的一些人正在寻求提高租金。美国公寓投资管理公司(Aimco)表示,该公司在北加州有高档公寓经营,里面住着脸书公司(Facebook Inc .)和其他高科技公司的IT从业人员,他们的工作没有受到疫情大流行的影响。

这些居民非常舒适,不会因为我们实际上增加租金而感到不快。” 美国公寓投资管理公司执行长基思·金梅尔(Keith Kimmel)在最近一次公司电话会议上说。

不仅在沿海,在美国中部地区也是如此,美国中部公寓社区公司(Mid-America Partment Communities Inc .),主要经营年收入7万美金以上的客户,该公司租金的租金收入也与更高档的同行持平或更好。

根据美国全国多户住宅委员会(一个民间团体)的数据,全国约80%的公寓租户在5月的第一周支付了部分或全部租金。这一比例在整个月都在持续上升

美国一些公寓房地产投资信托公司还报告称,他们成功地培育了在线租赁的业务,仅基于虚拟在线看房就完成了多笔交易

总部位于科罗拉多州的UDR租赁公司表示,在流感大流行期间,该公司的所有流量都是虚拟的,包括通过Zoom进行的公寓参观。一些房东说,他们希望在租赁过程中使用更多的虚拟场景看房,即便疫情已经消退也是如此

尽管如此,公寓业主已经为长期经济低迷的前景做好了准备。这意味着在不增加租金的情况下续签更多租约,这对那些自上一次经济低迷以来就依赖年租金上涨的商业模式的业主来说是一个打击。

格林街顾问公司的分析师约翰·鲍洛夫斯基说,在疫情时期,人们可能会逃离城市的高租金区,去郊区的廉价公寓,或者和更多的室友合租以支付房租。根据格林街的一项分析,大型公寓房地产投资信托基金在4月份提供的新租约租金优惠比近年来任何时候都多。

但对高档公寓租售的一个不利因素是,配套高端健身房、社区空间和屋顶游泳池等设施在疫情中仍然关闭,这使得高租金成为一个更难的要求

由于配套设施不开放,高档公寓的租金也出现了一些松动。甚至一些热门市场也显示出疲软的迹象。房地产数据公司雅迪(Yardi)的一份报告显示,自2020年以来,4月份旧金山豪华建筑的年租金首次出现下降。洛杉矶和佛罗里达州奥兰多的同类公寓的租金也出现了下降。

尽管在疫情流行的头几个月,房东们的业绩数据好于预期,但2020年,包括再投资股息在内,公寓房地产投资信托基金的股价下跌了23%,相比之下,S&P 500股指仅仅下跌了8%

首席执行官里克·坎波说,卡姆登房地产信托公司将提供0%的续约费。这比休斯顿的房东近年来收取的4%或5%的增幅有所下降,但在经济困难时期仍然算是不错。

坎波先生说,如果经济持续低迷,可能会导致建筑活动急剧下降,一旦经济开始好转,对现有公寓的需求就会增加

“可能发生的情况是,租金可能会下降一些,但不会降到地板价以下。”他说。

(文章来源:2020年5月27日《www.realtor.com》网站,由川锐传媒原创翻译,如需转载需获得川锐传媒授权。)

        

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